Donnerstag, 12 August 2021 17:22

Vermietung von Wohnraum verliert an Attraktivität

Vermietung von Wohnraum verliert an Attraktivität pixabay

PwC-Analyse: Verstärkte Entkopplung der Miet- und Kaufpreise in Berlin als Resultat der Mietregulierung/ Mietendeckel bewirkte Absenkung des Mietniveaus - vor allem in guten bis sehr guten Wohnlagen/ einkommensschwache Wohnlagen profitierten weniger/ deutlich weniger Vermietungsangebote in Berlin

 

In jüngster Vergangenheit wurde versucht, den Mietpreisanstieg mit umfassenden staatlichen Regulierungen einzudämmen. In Berlin mündeten die Regulierungsbemühungen schließlich im Anfang 2020 in Kraft getretenen - und gut ein Jahr später vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärten - Mietendeckel. Die Studie "Mietendeckel & Co. - Wirtschaftliche Auswirkungen von Mietregulierungen auf den Immobilienmarkt" der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC Deutschland untersucht regulatorische Eingriffe, mit einem Schwerpunkt auf Berlin. "Neben der beabsichtigten Absenkung des Mietniveaus, wurden komplexe und langfristige wirtschaftliche Auswirkungen von regulatorischen Maßnahmen nicht ausreichend antizipiert und reflektiert", erklärt Harald Heim, Partner bei PwC Deutschland, die Kernergebnisse der Studie.

Der Mietendeckel hat das Berliner Mietniveau abgesenkt. Jedoch profitieren von den Mietabsenkungen vorrangig überdurchschnittliche Einkommensschichten bzw. bessere Wohnlagen. Zugleich ging die Zahl der zur Vermietung angebotenen Wohnungen um fast 60 Prozent zurück, was den Wettbewerb für Wohnungssuchende erheblich verschärfte, insbesondere für Zuziehende und Familien mit wachsendem Wohnraumbedarf. Die PwC-Analyse unterscheidet direkte (z. B. Absenkung der Mietpreise nach Berliner Ortsteilen) sowie indirekte Auswirkungen (z. B. reduziertes Angebot, Miet- und Kaufpreise im Berliner Umland oder unterlassene energetische Modernisierung).

Deutlich erschwerte Wohnungssuche in Berlin

Der Mietendeckel hat in Berlin das Mietniveau nach Angaben von ImmoScout24 um durchschnittlich 8 Prozent abgesenkt. Besonders deutlich zeichnete sich die Absenkung in einkommensstärkeren Stadtteilen ab. Einkommensschwächere Gegenden hingegen profitierten davon weniger. Dr. Harald Heim sagt: "Der Mietendeckel hat das sinnvolle sozialpolitische Ziel - bezahlbare Mieten vor allem für Einkommensschwächere - im Ergebnis verfehlt."

Die Folge: Das Mietangebot an Bestandswohnungen (Baujahr vor 2014) ist zwischen September 2019 und September 2020 um fast 60 Prozent zurückgegangen, das Gesamtangebot an Mietwohnungen um 41,5 Prozent - verglichen mit einem Anstieg in den Top-6-Städten von durchschnittliche 35,3 Prozent. Mit durchschnittlich 140 Interessent:innen pro Inserat lag Berlin in 2020 deutlich über den anderen deutschen Großstädten. Auf Platz 2 folgte Köln mit 63 Interessent:innen pro Inserat.

Entkoppelung von Kauf- und Mietpreisen machen Vermietungen oft unattraktiv

Gemäß des Monatsberichts der Bundesbank zum Februar 2021 liegt das Preisniveau für Wohnimmobilien 15-30% über dem durch demografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren gerechtfertigten Niveau, u.a. durch die Differenz zwischen den Steigerungsraten für Miet- und Kaufpreise in Deutschland (in 2020 ca. 2% vs. 7%). Mit der Reduzierung der Mieten sowie Begrenzung des Mietwachstums durch den Berliner Mietendeckel und Kaufpreistreiber wie einem anhaltenden Nettozuzug, wurde diese Entwicklung in Berlin verstärkt. Als Resultat ist der Ankauf und die Vermietung von Wohnimmobilien oft wirtschaftlich nicht mehr tragbar und resultiert teils in negativen Nettoanfangsrenditen. Als wirtschaftlicher Ausweg bleibt dann nur der Verkauf als Eigentumswohnung für den Selbstnutzer. Eine Tendenz, die seit vielen Jahren in allen deutschen Ballungsgebieten zu beobachten ist.

Zugleich spiegelt sich diese Entkopplung aufgrund der weiter zunehmenden 'Flucht' ins Umland wider. Nach eigener Analyse auf Datenbasis von VALUE Marktdaten stiegen in sechs untersuchten Kleinstädten um Berlin die Kaufpreise seit 2015 deutlich stärker an als die Mietpreise. Die durch regulierende Eingriffe verschärfte Differenz zwischen Kaufpreis- und Mietpreisentwicklung schafft volkswirtschaftlich ein Vermögenspreisblasenrisiko.

Benjamin Schrödl, Bereichsleiter M&A Real Estate in Berlin und Director bei PwC Deutschland, kommentiert: " Die vielversprechendste Lösung für angespannte Wohnungsmärkte ist und bleibt der Neubau (Angebotsausweitung), der aber oft durch komplizierte Genehmigungsverfahren erschwert und verkompliziert wird." Diese zu beschleunigen, wäre ein dringendes politisches Handlungsfeld und eine sehr gute Alternative zu marktregulierenden Eingriffen bei Wohnimmobilien. Neubau könnte den Druck auf den Mietmarkt reduzieren und den, insbesondere für eine Metropole wie Berlin, benötigten internationalen Zuzug sowie weiteres Wachstum positiv verändern.

Eigentümer:innen stellen energetische Modernisierungen zurück

Berliner Eigentümer:innen sehen sich zudem bei Investitionsvorhaben erheblich eingeschränkt. Die Bundeshauptstadt will, stärker als anderswo in Deutschland, mit sozialen Erhaltungsgebieten Verdrängungseffekten entgegenwirken. Diese erfordern allerdings zusätzliche Genehmigungen bei Abriss oder Umbau. Zudem erschwerten die durch den Mietendeckel abgesenkten Mieten und die eingeschränkte Umlegbarkeit die wirtschaftlich tragbare Durchführung von (energetischen) Sanierungsmaßnahmen. Insgesamt 70 Prozent der vom BFW Landesverband Berlin/Brandenburg im Juli 2020 befragten Mitgliedsunternehmen gaben an, aufgrund sinkender Mieteinnahmen ihre geplanten energetischen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen für drei Viertel ihres Wohnungsbestands auszusetzen.

"Halten private und öffentliche Eigentümer:innen Investitionen in den Bestand zurück, trifft das auch die energetische Sanierung. Das steht den Klimazielen und steigenden Nachhaltigkeitsanforderungen deutlich entgegen", betonen die PwC-Experten Dr. Harald Heim und Benjamin Schrödl.

Regulierung im internationalen Kontext

Auch in anderen Ländern erreichten Instrumente zur Wohnregulierung nicht zwangsläufig ihre Ziele. In Schweden beträgt die Wartezeit auf eine mietregulierte Wohnung im Durchschnitt 11 Jahre. In Wien führten die Regulierungen zu einem komplizierten und intransparenten Wohnungsmarkt, der nicht selten Teile der einkommensschwächeren Mieter benachteiligt. In New York City und Lissabon führten zunehmende Regulierungen in bestimmten Gebieten zu erheblichen Investitionsstaus.

Neueste Artikel

Stilvoll und kompakt: Kommode 50 cm breit als idealer Stauraum

Stilvoll und kompakt: Kommode 50 cm breit als idealer Stauraum

Eine Kommode mit einer Breite von 50 cm ist eine praktische Lösung für kleinere Räume oder als zusätzlicher Stauraum in Nischen und Ecken. Sie kann als Ergänzung zu anderen Möbelstücken dienen oder als eigenständiges Stauraumelement in Fluren, Badezimmern, Kinderzimmern oder als Nachttisch im Schlafzimmer genutzt werden. Read More
Management von Stromnachfrage und -angebot für Musikfestivals

Management von Stromnachfrage und -angebot für Musikfestivals

Der Strombedarf für ein großes, mehrtägiges Musikfestival kann enorm sein, so dass es für die Organisatoren schwierig ist, Angebot und Nachfrage genau aufeinander abzustimmen. Wie können Festivalveranstalter den Strombedarf mit der Leistung in Einklang bringen und dabei gleichzeitig die Ziele einer sauberen Stromerzeugung berücksichtigen und die Ausgaben im Rahmen der Haushaltsvorgaben halten? Read More
Naturledergürtel

Naturledergürtel

Der Naturledergürtel ist mehr als nur ein funktionaler Artikel, um Hosen an Ort und Stelle zu halten. Er ist ein Ausdruck von Stil, Handwerkskunst und Qualität. Als Accessoire, das sowohl von Männern als auch von Frauen geschätzt wird, hat der Naturledergürtel eine lange Tradition und bleibt auch in der modernen Mode unverzichtbar. Read More
Huawei Watch Fit: Die perfekte Kombination aus Stil und Fitness-Tracking

Huawei Watch Fit: Die perfekte Kombination aus Stil und Fitness-Tracking

In einer Welt, in der Gesundheit und Fitness höchste Priorität haben, tritt die huawei blutdruck uhr als wegweisendes Gerät auf den Plan, das Ihre Wellness-Reise neu definieren wird. Mit einem schlanken Design und einer Vielzahl intelligenter Gesundheitsfunktionen soll sie die Art und Weise verändern, wie Sie Ihre Fitnessziele angehen. In diesem Artikel werden wir die innovativen Gesundheits-Tracking-Fähigkeiten der Huawei Watch Fit erkunden. Read More
  • 1